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ワンルームマンションを勧めてくる不動産屋の話を聞いてきた。

2021年6月19日

ワンルームマンションを勧めてくる不動産屋の話を聞いてきた。

 

要するに、年収1000万以上ある人であれば、不動産事業を営む「てい」で、そこで赤字を計上し、その赤字分に所得税をかけた分節税できますよっていう、まさに僕の考えていたまんまの話でした。

具体的には

1700マンの22平米くらいの1Kマンション4部屋を6800万で35年ローン、金利1.8%(変動金利)で購入し、1年間の収支は、家賃収入6.8×12×4=326万円から、経費700万かかったことにして、そこから土地の価値50万円くらい引いたら、-300万所得から引けるので、

300万に対して本来ならかかるはずの税金300×30%=90万円が還ってきて、そこから固定資産税30万円引いても60万円くらい毎年節税できますよっていう話でした。

しかし、僕の懸念は、この「経費かかったことにして」というのがそもそも事業として、不透明なことや、ローン6800万組むわりには、60万(しかも満室の場合に限る)しか節税できないことなどもあり、精神的な負担に比べると節税効果があまりないな、ということでもちろん辞退しました。

そもそもとして、この1700万の物件価値はなく、この時点で不動産屋さん自身がおっしゃっていましたが200-300万の上乗せがさせられている、というので、4部屋買うだけで、800-1200万の純利益が不動産屋に入るという仕組みのため、こういう「節税になりますので是非!」という話が電話で回ってくるわけですね。

 

まぁ一見Win-Winの構造のように思われて、実は不動産屋が上乗せ利益で儲けているだけです。

 

僕の想像していたような、不動産投資は、不動産の事業そのものが黒字にならならければ資産にはなりませんので、この節税効果を詠った商法は、購入する側にとってはほとんどリスクしかないわけです。

最悪半分しか入居者がいなかった場合は、毎年-38万の本当の赤字(手取りが減る)になる計算で、イールドギャップの話どころかということです。

この節税を、不動産経営とか、不動産投資とか勘違いさせて購入を促し、さらには生命保険だと思ってくれればよいとか、資産になりますとか、インターネットで調べればすぐに出てくるような「騙されるな!」的なワードはもちろんポンポン出てきました。

一瞬僕も、だまされそうになりましたが、本当に6800万もそもそもローンを組めるのであれば、もっと他に良い物件を探して自分で黒字になるように経営した方がいいわけです。

 

 

ということで、不動産屋の話は世間巷で言われているような、そのまんまの話でした。

 

  • この記事を書いた人

みやこのじょん

若手医師 兼 新人ブロガー 2020年4月、田舎への転居&コロナ自粛をきっかけに、YoutubeやTwitterなどの閲覧時間が爆増。楽しむ側になるだけではなく、自分もいろんな人を楽しませたい!とネットでの活動を開始した。 趣味はネット。人生とは楽しむものである、がモットー。

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